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卖不出去的二手房何去何从?

时间:2020-08-29     人气:31     来源:楼市大家谈     作者:
概述:有房人真没想过,房子卖不出去该怎么办才好吗?手持房子的人,不少依然对房价充满信心,觉得自己的房子不可能卖不出去......

有房人真没想过,房子卖不出去该怎么办才好吗?手持房子的人,不少依然对房价充满信心,觉得自己的房子不可能卖不出去。但是一些二手房卖家明确地感受到,如今二手房市场的变化了。


一位来自四线城市的读者表示:"房子挂牌8个月了,看房的人倒是不少,但是房子真不想卖。"既然把房子挂牌出去了,为何又不想卖呢?有的二手房卖家明确感受到,如今的看房人倒是不少,但是能接受自己定价的人却不多。说白了,价格还是太高了,所以看房的人多,选择买的人却不多。二手房成交周期的变长,对于二手房卖家来说不是一件好事。


卖不出去的二手房该怎么办呢?这个问题必须得考虑一下了。对于有房人来说,想靠买房多赚点钱的心是可以理解的,毕竟房子是商品。但是,定价太高,此时的购房者却不太能接受。要知道,随着我国楼市调控的进行,购房者只会越来越理性。认识到房价涨不动的人很多,认识到房子过剩的人很多,他们自然是不会轻易在现在就出手买房。除非有个好的价格,否则买房人难以接受。


卖不出去的二手房何去何从呢?其实这个问题很好解决,当发现自己的二手房一年半载都卖不出去的时候,别抱着侥幸的心理,认为后面一定能卖出去。自己不主动降价,以此要吸引购房者,以后房子会越来越少人接盘。所以,当自己的房子挂牌周期越来越长的时候,得"降价"卖才行。然而,无人接盘的二手房,只剩降价一条路了吗?


其实很多好的房子,是不愁买家的,比如学区房,比如地段好一些的房子。买二手房的人,要么是着急买房,要么是对地段要求比较高,那么好地段的房子,可以不着急出售。一些有好的资源和配套的房子,迟早会有人接盘。反而那些地段差,又没有什么好的配套的房子,卖家可以早点出手了。所以在卖房之前,可以先判断一下,自己的房子究竟还有没有市场。倘若确实挂牌了很久卖不出去,那早点降价出售是好的。


当自己的房子慢慢无人接盘的时候,卖房人可以多给房子增加优点。地段改变不了,户型改变不了,装修可以改变,且还有一点也可以改变。不少人卖掉的房子没有附带送什么东西,在这点上卖房人可以花点心思,比如买房送个车库,价格适当增加一点,也能有吸引力一点。比如买房送一点家具,房子布置得比较温馨,那也是不错的选择。总之,增加房子的"优势",选择性不少。


卖不出去的二手房该怎么办?不妨考虑以上几个办法,总是能卖出去的。

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  • 一直以来买房都是非常让人操心的事情,尤其是购买二手房的时候,更让人们感到纠结,一边是新楼盘高不可攀的房价,一边是市中心的老旧二手房,让人难以抉择,下面就让我们来聊一聊买二手房的事情,房龄超过20年的房子究竟值不值得买呢?


    人们买房最看重地段了,而市中心的地段好,交通发达,人们生活出行都十分便利。对于新楼盘来说,市中心二手房的价格相对便宜,周边的配套设施也比较完善,无论从商业、教育还是医疗资源方面来说,都占尽优势。而且市中心的房子保值率高,即便遇到楼市行情不好的情况,房价也比较抗跌,未来还是存在一定升值潜力的。但是在购买时也不能忽视二手房的这3大问题:


    第一,居住体验差。


    市中心的老房子基本上房龄都超过了20年,小区环境不够好,道路陈旧,绿化面积小,也没有什么设计感。物业管理差,服务态度也不够好,小区内的配套大多老化或者损坏,比如电路、下水管道等,一定程度上影响人们的生活质量,入住后居住体验差。


    第二,停车不便,存在安全隐患。


    随着人们生活水平的提高,汽车的数量也在年年增加,而老房子当初在建造时,并没有地下停车场的规划,所以人们只能把车都停在路边,车多时很容易造成拥堵,甚至占用消防车道,存在很大的安全隐患。


    第三,贷款不便。


    很多银行对二手房贷款都有规定,不仅要看购房者的年龄和信誉状况,对贷款年限和房龄也会有一定的要求,通常来讲二者之和不得超过40年,所以对房龄超过20年的老房子不是很友好。


    综上,市中心二手房既有优势也有劣势,因此想要买二手房的朋友一定要综合考虑,尤其要注意二手房存在的这些问题,想要从根本上解决是非常困难的。如果有特殊原因需要买房,比如孩子上学,买市中心超过20年的二手房也是可以的,如果买二手房只是单纯为了居住的话,还是要慎重考虑。

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  • “我有个客户,每次核心区的新房开盘了,他都要去摇号,这都2年了,房子还没着落呢!”但在德佑的这个中介看来,与其和这个位数的中签率纠缠不清,不如直接来套二手房呢。


    的确,新房市场的火热,直接带动了江北核心区二手房的火热,最近这里的二手房市场如何?


    近日,狐妹走访了江北核心区的二手房小区,让我们一起感受下这里的“风吹草动”。


    1名校学区要来?有房直涨1万/㎡、也有业主直接下架房源!


    没有利好就没有市场,更残酷的是,但凡有点风吹草动的小道,也足以引起市场局部的小震荡。如果用这句话来形容如今的江北核心区,再合适不过了。


    前段时间的保利西江月(保利西江月_南京保利西江月详情-南京搜狐焦点网),就上演了这样一部现实剧。


    狐妹从中介处了解到,自南外江北分校,将要进驻江北核心区的消息曝光后,让一大批业主兴奋。据悉,该校疑似将选址保利西江月的南侧地块,更是让业主一夜之间房价上涨50万。


    “还没南外消息的时候,我带了个客户看了保利西江月,还有江北另外一个区域的二手房,原本是打算在这两个小区里选的,没想到就一晚上的时间,业主报价从此前的295万涨到了345万。”


    中介坦言,原本这套89㎡房源挂牌价是295万,“当时还可以价格还可以商量,能谈到285万左右拿下,但是学区利好一下子让业主心态膨胀了,真的是一夜涨价。”


    据悉,一些根本不诚心卖房的业主,直接将此前的报价抬高至4万多/㎡,从中介的内网系统上,狐妹发现,保利西江月楼层在15层以上的,基本上挂牌价都达到了4万/㎡。


    不过,也不排除有几套报价较低的房源,报价在310—320万之间,这些基本上是不满2年,或者楼层较低。


    “我手上有个业主,为了换鼓楼学区房,诚心售卖,其中就有一套满2年的89㎡精装户型,售价330万。这些报价低的,都是个案。”


    总体来看,据中介介绍,保利西江月“之前成交价基本维持在2.8万/㎡左右,南外学区的消息传开后,现在基本上成交价在3.6—3.7万/㎡”。


    这意味着,短短几个月内,保利西江月的价格相比疫情期间上涨了近1万/㎡左右。


    房价表现生猛,保利西江月的成交量如何呢?


    据德佑一家门店的中介坦言,从7月的成交量来看,保利西江月整个小区卖了12套房,相比以往该小区的月成交量,7月的保利西江月的表现可以说是很好了。


    其中,最受欢迎的是89㎡小三房户型,尤其以B户型的看房量最多。然而到了8月后,保利西江月又呈现了另一副态势。


    “8月迄今为啥还没卖出去一套房,市场就是这样不稳定,利好之后大家的心态就冷静下来了。”


    此外,据正荣润锦城楼下的一家中介透露,网传小道消息,育英二外将引进江北核心区,位置就在江与城附近,润锦城或将成为学区房。


    “现在还不好说,有些业主知道了消息,都开始提高报价,要么就索性把房源下架不卖了。”


    利好刺激市场,后期随着学区的确定,保利西江月/正荣润锦城是否又将迎来新一波冲击力?


    在江北核心区的中介看来,答案是肯定的。“别说学区了,但凡核心区这边新房一摇号,二手房都会涨呢!”


    2新房一摇号,二手房也要跟涨?业主:没有心理预期的话,别带来看房


    事实上,整个核心区的二手房小区并不多,只有华润国际社区、正荣润江城、正荣润锦城和雅居乐滨江国际、保利西江月5家楼盘。


    但每次因为新房开盘引起的“冲击波”,力度可不小。


    据中介透露,此前江畔都会上城(江畔都会上城_南京江畔都会上城详情-南京搜狐焦点网)、扬子江金茂悦开盘,就曾引起这边房源上涨,有业主直接提高了50万的预期。


    “业主的心态摸不准,有的着急卖房可以商量,在总价上能便宜个5万左右,但也有业主看到好几个客户要买房的,就会顺势涨价。”


    据悉,这些卖房的业主,有些是为了鼓楼的学区房,有些是为了买主城的高端改善新房,比如葛洲坝南京中国府、花语江南这些热门楼盘。


    “业主下架房源就是为了提高报价,如果客户有这个心理预期,就可以预约看房。”


    经历一波上涨后,不少小区尤其是保利西江月的业主,表现得颇为“傲娇”,叮嘱中介“凡是对报价没有心理预期,或者要商量还价的,就不要带来看房了!”


    雅居乐滨江国际(雅居乐滨江国际_南京雅居乐滨江国际详情-南京搜狐焦点网)是2010年被雅居乐拿下的项目,是江北核心区这波二手房里比较早的小区了,该小区就位于隧道口,小区的定位是高端改善,一共分为4期开发,户型都比较大,尤其是三期,最小户型就是135㎡起步。


    也正因为户型偏大的原因,它的二手房价格相比核心区其它小区不算高,目前学区也是南京一中。


    “雅居乐主要是改善客户比较多,像138㎡的精装户型,总价在580万左右。”


    据润正房产的中介介绍,目前雅居乐滨江国际的三期卖得比较多,也是整个小区中最便宜的一期,最小户型295㎡,单价在3万/㎡左右。


    “四期最小户型是108㎡ ,基本上都没满2年,108㎡户型总价要卖到430万左右了。”


    那么,现在核心区内,在房源报价、成交量上相对稳定的有哪些小区呢?


    据中介的说辞,目前江北核心区内,正荣润锦城、正荣润江城的市场较为稳定。其中,作为南京一中学区房的润江城,成交价格最高达到了4.9万/㎡。


    狐妹在南京链家网上发现,正荣润江城近2个月成交的2套106㎡户型房源,成交单价为4.7—4.8万/㎡。


    润锦城目前的成交价在3.6—3.7万/㎡之间,“润锦城的成交比较稳定,每个月成交个小20套是没啥问题的。”


    据悉,该小区也是目前核心区内业主挂牌最多的小区,“暂时还没什么利好冲击,如果学区划分后,这里也必然能带来上涨。”


    狐妹也跟中介提到了当年盛极一时的华润国际社区,该小区目前在链家网上的挂牌价为3.9—4.6万/㎡不等,7月成交的4套89平户型,成交价为3.9—4.2万/㎡。


    不过在中介看来,华润国际社区虽然挂牌价较高,但基本上是有价无市,“那边出售的房源,相比正荣、保利而言,不算多的。”


    3核心区中介生存情况如何?有开业2个月就关门的、也有推出“出租装修”套餐的


    在此次跑盘中,其中中介对于核心区二手房的形势还是比较乐观的,在他们看来,江北核心区是整个南京楼市中除了河西外最为热门的区域。


    不过,普遍看好核心区发展的中介,目前生存状况如何呢?


    实探中我发现,保利西江月主干道上一侧的中介聚集的较多,如德佑、王祥房产这些都算是在南京比较知名的中介公司了,还有一些如鹏磊、润正等不知名小中介。


    其中位于保利西江月楼下的苏明地产,据周边商家透露,开业仅2个月就已经关门了。


    “他们家的门店面积也不大,30平不到样子,一年租金4.5万,都转让出去大半个月了。”


    中介聚集较多的是正润润锦城楼下,有德佑、我爱我家、住商不动产这些品牌连锁中介紧靠在一起。


    据狐妹走访的几家中介门店透露,最近的看房量总体上看还可以,“工作日比较少,但是周末一天十几组客户到访是没问题的。”


    有中介认为,等后期天气转凉后,看房人将更多,“而且新房马上四季度也要开了,有些买房人会顺便来这里看看二手房,做做对比的。”


    值得一提的是,在此次探访中,狐妹还发现一个有意思的现象,有中介还推出了“出租装修”的业务,即买完房后,这家中介可为客户提供出租装修服务,基本上价格在2.6—2.8万/套。


    据该门店的中介介绍,这边出售的二手房基本上都是毛坯房,这是他们为业主提供的出租装修打包业务,“主要是为了方便业主。”


    结语


    从2010年明发城市广场的拓荒首开,中间经历了国家级江北新区的批复、江北核心区的划分及调整,江北这片土地从曾经的“不要江北一套房”变成了如今的“一房难求”,房价变迁,也见证了南京买房人心态的转变。


    对于江北核心区而言,今年新房的阵容可不小,这意味着,在未来的5年至10年,这里的二手房价又将迎来翻天复地的变化。


    对于买房人来讲,今年新房的选择空间很多,可以耐心等待,对于刚需来讲,是时候抓住这波上车机会了!


    来源:搜狐焦点南京站

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