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聚焦惠州楼市:两大核心标准决定投资成败!

时间:2021-04-01     人气:53     来源:腾讯新闻     作者:说道惠州
概述:据2020年数据显示惠州楼盘销售量15万套位居广东第一!远超第二名佛山4万套。15万套大概等于深圳+东莞+广州全年的销售总量......

买房子看楼盘成交量是一项重要指标,能够反映出房产供应和市场的接受度。

据2020年数据显示惠州楼盘销售量15万套位居广东第一!远超第二名佛山4万套。15万套大概等于深圳+东莞+广州全年的销售总量

所以尽管大家对惠州的房产有不同看法,事实确是惠州房产卖得很好

从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。

惠阳、大亚湾惠州南部的惠阳、大亚湾,西边与深圳坪山、龙岗和东莞交界,临深圳楼市中,惠湾区由于理位置和房价的优势,新房供应及成交量却占据惠州三分之二的市场。据不完全统计,在惠湾新房市场中约有八成购房者来自深圳,随着深圳的购房政策越来越严格,无疑会成为临深置业的首选区域之一

惠州投资购房,2条最核心标准

1.和深圳的距离

深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。

对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。

所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区

2.地铁、城轨规划

对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

我们买房子不仅要考虑房价涨幅,还要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。

所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,一定是最佳的选择。

惠州现阶段是政府建设的重点,基础设施,财政投资,大项目好项目逐渐在此地扩展。惠州的大亚湾和惠阳临深,深汕高铁是连接深圳和深汕合作区,两点一线和深圳接轨,所以这些年惠州不遗余力地在大亚湾和惠阳盖楼卖房,前景可观。

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  •   今年2月《粤港澳大湾区》纲要公布以来,就粤内九市:各媒体关于楼市的预测、投资的方向看法各有秋色。但有一点却不谋而合——外地客户投资惠州。

      

      9+2城市群——粤港澳大湾区

      2月18日《粤港澳大湾区发展纲要》正式公布,纵观整个湾区,粤内九市唯有肇庆和惠州没有限购,湾区都市群的核心城市是深圳、香港、澳门、广州、珠海,以此为核,带动周边城市发展。

      显然惠州的位置更尽人意,接壤深圳、临香港,在承接资源方面的优势可谓是屈指一算。

      


    首先是广州和深圳。都是“第一梯队”,广州定位综合中心,深圳定位经济中心,这两个城市都位列与大湾区规划中的四个中心城市,未来获得更多利好政策支持是肯定的。再加上本身的经济、人口的基础,未来这个两个城市发展提速,人口增加,楼市、楼价也肯定有更好的提升。但这两个城市也是楼市调控最严厉的城市,即便最近限签、限价有所放松,但限购、限贷政策估计会长期坚持,而且保持高规格地执行。这将导致各种资金非常难以进入,所以即使有重大利好,也不见得能有大批资金进入到广、深的楼市。

    再来看看处于第二梯队的珠海、佛山、东莞、中山四个城市,定位基本就是承接“第一梯队”创新产业的生产任务。好的方面是生产环节需要的人比较多,加上都是创新产业,附加值也较高;相对的劣势是生产环节没有“第一梯队”头部环节的附加值高,简单说就是没有“第一梯队”几个城市的人有钱。所以以上四城的楼市将呈现需求旺盛,但相对而言购买力没“第一梯队”强的特征。在调控政策方面,“第二梯队”也有限购的政策捆绑,但最近全国掀起微放松大潮,而放松的城市多为类似“第二梯队”这些制造业为主的二线城市。再加上江湖已经开始传闻佛山缩小限购区域,中山东莞也计划微调政策。所以这四个城市未来将会呈现供需两旺,政策适度,价格稳中有涨的趋势。(注:珠海介于一二梯队之间,调控政策过严,未来会逐步撤出部分)

    然后看看惠州、江门、肇庆这个“第三梯队”。粗略概括就是承接传统产业,简单理解就是揽下珠三角各城市手中的脏活、累活、赚钱少的活。以前大家都干这些,导致产能过剩,现在“第一、第二梯队”都别干了,由他们仨干。这样的好处是降低了区域内的竞争压,但集中干传统产业的劣势大家也是知道的……。因为这样的产业定位,所以这三个城市未来的特征可能将是:人口增速较快,人均消费力增速中等。基本上就是综合各方面更弱的“第二梯队”而已。但在楼市政策方面这三个城市都是比较宽松的,外来资金进入受限不多,所以也吸引了非常多投资者的目光。

    惠阳很可能成为深圳的“飞地”。惠州虽然在定位上是大湾区的“第三梯队”,但由于紧邻深圳,所以惠州并不甘心只干“脏活、累活”。在目前惠州产业布局看,明显主动地往香港、深圳靠拢,目的就是争取承接两大城市创新产业。从已经成型的结构看,至少惠州的临深区域已经是“第二梯队”的架势了。其次还有一点,深圳地域面积只有广州的三分之一,无论发展空间和生活空间已经出现了“拥挤”的感觉,所以大量的需要一定被迫外溢,这时候惠州的不限购就成为了巨大的优势。其实市场已经看到了这个趋势,惠州的临深片区的楼市之前一直都是深圳客的天下,而最近非深、惠的外地客户比例越来越大。

    稍微补充一下,广州增城、从化是一线城市中仅有的不限购区域,政策优势也比较明显,但从化没产业,增城太大,发展不均衡,所以不单独拿出来。

    湾区楼市前景排序:
    第一梯队:惠阳(惠州)、前海、南沙、横琴;
    第二梯队:深圳、广州
    第三梯队:珠海、东莞、佛山、中山
    第四梯队:惠州、江门、肇庆

      来自:地产专家邓浩志观点

      深圳斥资1.4万亿——东进

      

      即便深圳这座城市面积不大,但是经济实力却遥遥领先内地一半的省份,这种高度集中、集约的格局,必然触发深圳的向外扩展的井喷效应。

      从面积上来看,若把深圳、深莞惠、粤东六市作为三个主体,粤东六市的面积为深莞惠的3倍,是深圳的23.8倍;在人口密度方面,粤东六市是深莞惠的35%,是深圳的10%。2000平方公里的深圳,土地面积在一二线城市中居末位,但土地开发强度达到了48.5%,远超出30%的警戒线。

      显然,深圳急需一个战略发展大空间——深圳东!


    •   “深圳东”概念在深圳人心目中就是指惠阳和环大亚湾。


    •   深圳本身的龙岗、坪山和大鹏是“深圳东部”。


    •   “深圳东”与“深圳东部”已经成为深圳人心目中的深圳东东部战略板块。


    长期以来,深圳的发展一直是“西强东弱”,惠阳自然也没有强劲动力启动。就连盐田区、坪山新区、大鹏新区尚处于深圳轨道交通覆盖盲区,公交占机动化分担率偏低(坪山新区仅35%),道路网络“西密东疏”也很明显。

      (之前也有粉丝问分析师,为什么前些年惠州发展不起来,这段就很好的阐述了因素,也是现在投资的锲机)

      “东进战略”交通发展包括三方面的内容中第一项就是——深圳通过东部地区加强和东莞、惠州、河源、汕尾广东东部区域的交通联系。

      深圳东进战略呈现出对惠阳和环大亚湾特别有利的一面——


    1、南坪快速三期动工,通车后,将快速串联起坪山、龙华、南山和大亚湾40分钟连接全程,从此惠深无边界;
    2、龙海二路、惠大高速通车,接驳深圳丹梓大道、大亚湾到坪山新区和龙岗,10分钟即可到达;
    3、2016年2月份盐排、盐坝高速取消收费,深圳大亚湾出行成本大幅度减少;
    4、2016年3月深圳市交通运输委员会发布加快水官高速政府回购公告;“十三五”期间,赣深高铁、深惠城轨将开建;
    5、地铁14号线延伸到惠州南站,惠深同城正式进入时间轨道。

      惠州规划——交通助力

      夏深高铁于2013年通车,把惠阳和深圳距离缩至27分钟;2018年10月,广深港高铁接入惠州南站,68分钟直达香港,使得惠阳的价值更加凸显。

      

      根据惠州住建局给出的规划图示,深圳8、14、16、19号线分别接入惠阳大亚湾境内,与惠州1号线接驳;另外惠阳至惠东的城际延伸至深圳境内接入中南虎龙城际和中深惠汕城际(初步方案)、深圳14号支线(新21号线)到新圩。

      

      惠城(市区)区域与深圳对接线为深惠城际与莞惠城际交汇于仲恺,去往惠州北站方向,另外就是在建的赣深高铁惠州北站链接深圳北。

      不但轨道交通方面惠阳优于惠城,在物理距离上也是邻里关系,综述而言,惠阳大亚湾更具有投资意义。

      另外,李嘉诚200亿打造的惠州港码头直达香港维多利亚港,货运已经开通,预计或将开通二期,届时惠州与香港的距离或将缩至50分钟,其价值可以预见!

      故而,我个人更看好惠阳大亚湾的前景。

      寄语

      未来的粤港澳大湾区发展再好,你不参与,与你无关;房价无论如何,你不买房,一样得帮房东付月供,可能小孩子学都没得上!

      我国的房子不但具有居住属性,它与学校、户口、资产等多因素挂钩,导致他只会上涨!

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  • 近日,中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司(下称“惠州移动”)统计数据显示,2020年惠州常住用户数保持持续上涨趋势,去年12月常住用户数达653万,相比2019年增加约20万。记者从惠州联通、惠州电信获悉,其用户数据也呈现出相似的增长趋势。

    数据增长的背后,是人口的加速集聚。统计数据显示,惠州人口总体呈持续上升趋势,2018年、2019年新增常住人口均超过5万。

    “人口持续‘用脚投票’体现了一座城市的吸引力和竞争力,惠州的发展前景受到了广泛认可。”相关专家表示,人口增加不仅有利于降低生产成本、扩大消费,也能促使政府提供更好的公共服务。人才的大量涌入,将有力助推惠州加速建成更加幸福国内一流城市。

    惠州移动常住用户数持续上涨

    “惠州的人气越来越旺,我全家人都过来发展了。”上个月,85后的云南人李先生乘坐火车南下,开始了在大亚湾区打拼的第13年。

    从2008年毕业后到惠州比亚迪电子有限公司工作,李先生见证了惠州日新月异的发展。“这里的企业、工人越来越多,餐饮、娱乐等需求也越来越大。”前不久,李先生选择了创业,成为一名老板。

    近年来,每年都有数以万计的人才投身惠州,扎根落户。

    惠州移动数据显示,根据往年变化情况,每年受春节人口迁徙影响,常住用户数(当月在惠州境内停留15天以上的移动用户数)从1月份开始回落,5月份开始明显上升,12月达到全年峰值。“今年节后人口快速回流,3月中旬统计的全市移动用户数已达655万,恢复到去年12月的平均水平。”惠州移动相关负责人介绍。

    “这种趋势表明,今年惠州各工业园区和企业用工需求旺盛,外来务工人员加速返岗,对外来人口的吸引力逐渐提升。”惠州移动相关负责人表示。惠州移动数据显示,2020年惠州常住用户数保持持续上涨趋势,12月常住用户数达653万,相比2019年增加约20万。

    这在工业园区驻留用户数中表现更为明显。数据显示,全市主要工业园区驻留人数恢复到节前均值,其中常住人口回流比例为55%,新增流动人口占比45%。以大亚湾区比亚迪公司为例,3月13日驻留用户数5.89万,恢复至去年12月的水平,其中新增用户数达1.95万。

    相似的用户数增长趋势,也出现在惠州联通、惠州电信这两大运营商的大数据中。在后疫情时代,人口迅速回流折射出惠州的吸引力。

    “惠州旅游资源丰富,吸引广州、深圳、东莞等周边城市的游客来惠旅游,景区旅游‘周末效应’明显。”惠州联通相关负责人表示,3月13日,惠州增加大量用户数,博罗县、龙门县居多,这与当地有罗浮山、南昆山等风景名胜吸引大量外来游客有关。

    常住人口11年增长53万

    “来惠州发展是正确的选择。”深圳匠韵智能有限公司董事长孙敬玺说。2015年,留美博士孙敬玺把项目从深圳搬到惠州,理由是“惠州有很好的产业配套,离深圳不太远,也离供应商与客户不远”。

    如今,匠韵智能汇聚了一批世界知名大学毕业的海外高层次人才,拥有世界领先的技术和丰富的企业运营经验,专注“工程师机器人系统”,赋能机器做人类工程师的工作,大幅度提升技术创新速度。

    人才资源是创新发展的“富矿”。从全国范围来看,人口正在不断向广东这样的沿海经济大省聚集。从广东内部来看,位于粤港澳大湾区的珠三角地区,近年来成为人口流入的主要目的地。

    记者梳理惠州市统计局的统计公报发现,惠州常住人口总体呈持续上升的势头。近年来,惠州常住人口数量从2009年的435万人增加至2019年末的488万人。11年的时间里,常住人口增加了53万人。其中,2018年、2019年新增常住人口均超过5万人。

    “人口的增长也反映出产业对劳动力的需求。”相关专家认为,一座城市经济活力,体现在能够给不同层次的人创造发展机会。正是惠州现代产业的快速发展,催生出强烈的就业需求。

    统计数据显示,2020年,惠州先进制造业、高技术制造业增加值占规模以上工业比重分别提高至64.2%、43.8%。现代产业加速发展,2020年城镇新增就业6.9万人,城镇登记失业率2.34%。

    去年以来,在国际疫情持续蔓延、世界经济遭受重击等背景下,惠州大项目接踵而至,埃克森美孚惠州乙烯项目、恒力(惠州)PTA项目、正威(惠州)新材料制造产业园等大项目来了,蚂蚁集团、京东智联云等也来了……“重大项目不断落地,彰显出惠州潜力、投资信心,也将为人才提供施展才华的广阔空间。”行业人士分析。

    人口集聚背后的产城人融合

    从马尔萨斯《人口论》等古典理论到曼昆的《经济学原理》,都阐述过人口因素对经济发展的巨大影响力。人口集聚的背后,是产业和资源的集聚,驱动人口流动最主要的因素是追求更美好的生活。

    随着人口的集聚,惠州的消费、市场主体、创新成果等不同维度正在发生着新的变化,也在为下一轮人口流入打好基础。

    人口集聚带来巨大的消费市场。在中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,消费对经济发展的重要性不言而喻。从电影票房看消费,电影市场复苏态势良好。据猫眼专业版实时数据,截至3月28日15时30分,惠州电影市场2021年总票房(含服务费)突破1亿元。过去5年,惠州的社会消费品零售总额从全省第9跃升至第5。

    从市场主体数量看活力,惠州不断释放政策红利,优化营商环境,叠加人才流入,吸引着更多人前来创新创业。在疫情之下,去年新登记设立市场主体12万户,其中企业4.7万户、增长7%;金融机构本外币存贷款余额双双突破7000亿元,分别增长10.3%、22.8%。过去5年,净增规模以上工业企业1100家、高新技术企业1376家。

    从交通基础设施看潜力,五年来惠州机场开通47条航线,旅客吞吐量位居全国第55位;新投产6个万吨级以上泊位,港口吞吐量9700万吨;新增高速公路通车里程264公里,总里程达851公里,居全省第2。随着大交通网络越织越密,惠州未来有望在“中国第一经济大省”广东的区域版图上占据更重要的地位。

    在粤港澳大湾区,越来越多的人来到惠州创新创业、投资兴业,越来越多的创意火花迸发,让惠州的夜晚灯光更加璀璨。更加幸福的国内一流城市,正在人们的不懈奋斗中一步步成为现实。

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